🔸 Pozemek, objekt, nebo areál, který již neplní původní účel. Je zanedbaný a postupně chátrá.
🔸 Zejména se jedná o průmyslové a zemědělské areály, opuštěné vojenské prostory, území zdevastovaná těžbou nebo skládkováním, nevyužívané železniční a dopravní plochy či opuštěné objekty a areály občanské vybavenosti (školy, nemocnice, věznice a spousta dalšího).
Vznik brownfieldů souvisí se změnou podílu sektorů na tvorbě HDP v rámci restrukturalizace ekonomiky. Ve vyspělých státech sekundární sektor (průmyslová výroba, těžební průmysl) vedl do poloviny 2️⃣0️⃣. století. V post komunistických zemích až do přelomu tisíciletí. Někde trvá dodnes.
Česká republika byla významná v tomto sektoru, a tak dnes tu máme tisíce možná desetitisíce brownfieldů. 🟤
Pojďme si to říct na rovinu. Revitalizace brownfieldů je zpravidla nákladnější, než výstavba na zelené louce. A přináší řadu rizik. 💰
Prostory je třeba regenerovat. Nezřídka se stává, že se objeví původně nezjištěné komplikace spojené s ekologickou zátěží. To všechno stojí čas a hlavně peníze, které se dají jen těžko odhadovat. A spousta toho se dostane na světlo světa až po odkrývání vrstev, když práce započnou. 👷
Důležité je nepodcenit přípravu a nebát se papírování. Toho je víc než dost. Nejdříve se řeší DEMOLIČNÍ VÝMĚR. A až poté, co jsou odstraněny veškeré stavby, ekologicky zlikvidován stavební materiál a vše kontaminované, infrastruktura je opravená a zmodernizovaná, tak teprve pak může započít práce na ÚZEMNÍM ROZHODNUTÍ a následně STAVEBNÍM POVOLENÍ. 📑
Takže to chce velkou míru odhodlání a trpělivosti. 🤫
Stavění na brownfieldu má i své SVĚTLÉ stránky.
🔸 Je tam vybudovaná infrastruktura. S dostatečnou kapacitou. Teda pokud není „rozkradena“.
🔸 Dříve se tam vyrábělo. Pro industriální development není třeba zásadně měnit územní plán.
🔸 Jedinečná poloha lokality. Často v již fungujících městských strukturách, kde už se jinak nedá stavět.
🔸 Nezabírá se zemědělská půda. Stavění na greenfieldech je širokou veřejností odmítáno. Ačkoliv stavění na brownfieldech se také paradoxně nenese s libostí.
Ale o tom až později.
Přinejmenším by to mělo být v jejich zájmu a požadavkům na revitalizaci by měly vycházet vstříc. Nemluvě o komplexnější podpoře z ministerstev, a to především průmyslu a obchodu a životního prostředí. Vhod by přišel alespoň jejich proaktivní přístup a dotace pro likvidaci kontaminací.
První krok se učinil v červenci 2019, kdy vláda projednala Národní strategii regenerace brownfieldů pro roky 2019-2024. Jsou v ní uvedeny vize, cíle a konkrétní opatření, jak toho dosáhnout. 🎯
Na letošní rok je naplánován nový dotační program. Ministerstvo průmyslu a obchodu v nejbližších dnech (přelom února/března 2022) vyhlásí výzvu pro obce, města a kraje. Bude v ní vyčleněno až 5️⃣0️⃣0️⃣ milionů a mohou je čerpat na podnikatelské využití brownfieldů a částečně i na nepodnikatelské účely. Konkrétně budou podpořeny rekonstrukce nebo demolice a výstavby budov.
Nebo sídelní kaše. Chcete-li. Tento pojem vyjadřuje rozrůstání zastavěného území a ukazuje se nám v této podobě:
🔸 průmyslová a logistická centra se staví na greenfieldech mimo zastavěná území podél dálnic,
🔸 za městy se tvoří vilové oblasti bez napojení na občanskou vybavenost.
A městům to nepřináší moc dobrého:
🔸 zvyšují se požadavky na dopravní obslužnost a infrastrukturu,
🔸 roste závislost na dopravě, hlavně automobilové,
🔸 finanční prostředky se pak hrnou na okraje měst místo do jejich center na již existující výstavbu či infrastrukturu,
🔸 v konečném důsledku se města budou vylidňovat, sídliště se stanou ghetty se zvýšenou kriminalitou a bytový fond bude poloprázdný.
Prostě urban sprawl není pro města a obce dobrá taktika. VE ZKRATCE: čím je větší plocha města, tím více rostou stavební a provozní náklady na veškerou infrastrukturu, silnice, zeleň, veřejné prostranství apod. 📈
A můžeme vést dlouhé debaty o tom nakolik se jedná o společenský komfort a nakolik o plýtvání. Fakt je ten, že počet obyvatel v ČR je od počátku minulého století více méně konstantní, ale urbanizovaná plocha se 2️⃣X zvětšila. Samozřejmě na úkor zemědělské půdy, jejíž plocha se zmenšuje o 4500 hektarů ročně. 📉
Takže ačkoliv se může zdát, že stavění na brownfieldech je chvály hodná věc, která si zaslouží ovace široké veřejnosti. Není tomu tak vždy…
Brownfieldy jsou zatíženy historií, se kterou je nutné se vypořádat. Své o tom ví developeři z Panattoni a občané Ostrova na karlovarsku. Kde se revitalizuje brownfield u UNESCEM chráněné památky Rudé věže smrti – bývalé třídírny uranové rudy. 💀
Nehledě na to, že lidé chtějí hlavně klid a jakákoliv aktivita je pro ně nežádoucí. A ta stavební nevyjímaje. Často se stává, že špatně řízenou urbánní politikou měst a obcí se v průběhu času dostal brownfield do těsné blízkosti rezidenční zástavby. Následně jakákoliv aktivita v rámci brownfieldu je rezidenty brána jako rušící element a jdou proti ní. 🙅♂️🙅♀️
Jednoduchý návod na revitalizaci brownfieldu vám nedáme. Každá vyžaduje individuální přístup. Ale představíme vám zajímavou ukázku revitalizace bývalého vojenského areálu o rozloze 2️⃣0️⃣ 0️⃣0️⃣0️⃣ m2, který se nachází v centru města.
Cíl byl jasný. Areál bylo třeba kompletně vyčistit a připravit pro budoucí výstavbu. To obnášelo zdemolovat 10 nadzemních objektů od muničních skladů, přes kasárny, až po čerpací stanici napojenou na dvě podzemní nádrže.
Hlavním středobodem celé akce je zisk demoličního výměru od stavebního úřadu. K tomu potřebujete vytvořit projektovou dokumentaci k bouraným objektům a jejich odpojení od inženýrských sítí.
1️⃣. krokem jsou tedy PRŮZKUMNÉ PRÁCE PRO PROJEKTOVOU DOKUMENTACI
Zjišťovalo se, co nejvíce informací o areálu. Nejdříve se začalo v archivech města a poté ve vojenském ústředním archivu. To přineslo řadu pozitivních zjištění:
🔸 získala se stávající projektová dokumentace,
🔸 dále přesná specifikace palivových nádrží
🔸 a potvrzení, že se v areálu nenachází žádná munice ani vojenská technika.
To ocenil především investor. Vše nalezené ušetřilo čas i peníze. 🤑
➡️ Pak bylo nutné vypracovat stavebně technický průzkum – všechny objekty se popíší z konstrukčního hlediska a provede se jejich geodetické zaměření včetně veškerých rozvodů inženýrských sítí. Toto všechno se podloží fotodokumentací současného stavu.
➡️ Zvláštní pozornost se věnuje zejména tomu, zda se v objektech nenacházejí nebezpečné odpady, jako jsou chemikálie nebo třeba stavební materiály obsahující azbest. V tomto případě je nutné zjištěné kontaminace předem ohlásit stavebnímu úřadu a místní hygienické stanici. Likvidaci zajišťuje specializovaná firma. Což s sebou přináší značné náklady navíc.
➡️ Další ranou pro investora mohla být likvidace kontaminované zeminy vzniklá únikem nafty z palivových nádržích trhlinou do podloží. To se naštěstí nestalo. Každopádně bylo nutné provést kamerové zkoušky, odebrat vzorky usazených ropných látek a ekologicky je zlikvidovat.
➡️ Menším oříškem v tomto průzkumu byly inženýrské sítě. Jelikož se jednalo o vojenský areál nikde tyto sítě – voda, kanalizace, elektřina, plyn – nebyly zaznamenány. Musely se tedy nechat vytyčit a následně odpojit.
2️⃣. krokem je ZHOTOVENÍ PROJEKTOVÉ DOKUMENTACE BOURACÍCH PRACÍ
Na základě této dokumentace je zpracován podrobný stavební rozpočet neboli POLOŽKOVÝ VÝKAZ VÝMĚR. Pokud jsou průzkumné práce detailní, rozkryje se celá řada investičních nákladů včetně toho, jak se mohou zvýšit v případě černých scénářů.
Na základě žádosti a předložené dokumentace je vydán DEMOLIČNÍ VÝMĚR💣
3️⃣. krokem je pak SAMOTNÁ REALIZACE
Demoliční práce mohou započít. V tomto kroku se investor začíná modlit, aby se černé scénáře nestaly realitou 🙃
4️⃣. a posledním krokem je KONTROLA STAVEBNÍHO ÚŘADU, který vydá potvrzení o odstranění staveb a následně dojde k jejich VYMAZÁNÍ Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ.
Stavění na greenfieldech je jednoznačně nežádoucí. Z hlediska zabíraní zemědělské půdy a urban sprawl. Je tedy na čase se začít intenzivněji zabývat otázkou brownfieldů, kterými je Česká republika posetá. Nespornou výhodou je i to, že bez zabírání zemědělské půdy dostane nevyužívané a zchátralé místo nový a moderní život.
Podporou revitalizace brownfieldů dochází k zahušťování zastavěného prostředí, čímž zefektňujeme využívání stávající infrastruktury a vytváříme tak kompaktnější města, kde je vše v pěší vzdálenosti. Navíc modernizovaným brownfieldem zvyšujeme ceny nemovitostí v jeho okolí a atraktivitu města jako celku.
Ačkoliv má modernizace brownfieldu trnitou cestu, je třeba se na tuto problematiku podívat vizionářsky a spočítat si hodnotu, kterou to městu i nemovitostem v něm přinese. Nehledě na užitek, který z toho budou mít místní rezidenti. Nové pracovní příležitosti, větší občanská vybavenost, zlepšení dopravní infrastruktury.
Povedené příklady jsou již dnes vidět a moc jim tleskáme. Například staronová čtvrť Karlín, Smíchov či Waltrovka v Praze nebo Nová Karolina v Ostravě a mnoho dalších.
Takže pokud chcete rozjet business v revitalizovaném brownfieldu , ozvěte se nám, víme, kde se vám bude dařit. 👍
⏩ Sledujte nás na Rapak&Co.
Zanechte nám na vás kontakt. My se vám obratem ozveme a pomůžeme s hledáním vhodného prostoru.