Kolik stojí pronájem skladu v ČR? Ceny 2026/2027

Rychlý přehled: kolik stojí pronájem skladu v ČR

Cena pronájmu skladu v České republice se u moderních prime prostor pohybuje přibližně od 5,75 do 7,50 EUR/m²/měsíc podle lokality. Nejdražším trhem zůstává Praha, nejnižší prime nájemné aktuálně nabízí Plzeňsko. Samotné základní nájemné (base rent) ale není konečným nákladem – nájemce musí počítat i se service charge, energiemi, indexací a případnými náklady na úpravu prostor (fit-out).

Klíčová fakta (Q2 2026)

Prime headline rent v Praze dosahoval 7,50 EUR/m²/měsíc (Cushman & Wakefield, Q2 2026).
V Brně se prime nájemné pohybovalo mezi 6,50–7,00 EUR/m²/měsíc podle zdroje (Cushman & Wakefield: 6,50 EUR; iO Partners: 7,00 EUR).
Celková neobsazenost průmyslových prostor v ČR dosáhla 5,5 % podle Cushman & Wakefield, resp. 5,47 % podle CBRE – tedy zhruba 750 000 m² okamžitě dostupných prostor.
Celkový stock moderních průmyslových prostor v ČR činil 13,73 milionu m² (Cushman & Wakefield, Q2 2026).
Ve výstavbě bylo přibližně 1,15 milionu m², přičemž spekulativní podíl klesl z 36 % na 26 % (Cushman & Wakefield).
Výrobní firmy (manufacturing) tvořily podle Cushman & Wakefield 42 % leasingové aktivity; CBRE uvádí „téměř polovinu“ nové poptávky – rozdíl ilustruje odlišné metodiky jednotlivých poradenských firem.
Neobsazenost se mezi regiony výrazně liší: od 1,7 % v Brně po 15,6 % na Ostravsku (iO Partners, Q2 2026).

Srovnání regionů (Q2 2026, iO Partners)

Lokalita	Prime headline rent	Neobsazenost
Praha a střední Čechy	7,25 EUR/m²/měsíc	4,4 %
Brno	7,00 EUR/m²/měsíc	1,7 %
Plzeňsko	5,75 EUR/m²/měsíc (−12 % meziročně)	8,3 %
Ostravsko	6,00 EUR/m²/měsíc	15,6 %

Zdroj: iO Partners, Czech Industrial Market Q2 2026. Cushman & Wakefield uvádí pro Prahu 7,50 EUR a pro Brno 6,50 EUR/m²/měsíc – rozdíly odrážejí odlišnou metodiku a definici prime produktu jednotlivých firem, ne chybu v datech.

Důležité: Jde o prime headline rents, nikoli univerzální ceník skladů. Konkrétní nabídka se liší podle velikosti jednotky, technického standardu, délky nájmu, termínu nastěhování a vyjednaných pobídek.

Regionální rozbor: kde je pronájem nejdražší a kde nejlevnější

Co znamená prime headline rent?

Prime headline rent je orientační nejvyšší tržní nájemné dosahované u kvalitních moderních prostor v nejžádanějších lokalitách daného regionu. Neznamená to, že každý sklad v Praze stojí 7,50 EUR/m²/měsíc.

Konkrétní nájemné ovlivňuje zejména lokalita a napojení na dálniční síť, velikost pronajímané jednotky, technický standard a stáří budovy, délka nájemní smlouvy, termín požadovaného nastěhování, množství konkurenčních prostor v okolí, rozsah fit-outu, bonita nájemce a aktuální vyjednávací pozice obou stran.

Proto mohou dvě zdánlivě podobné haly vzdálené několik kilometrů nabídnout odlišné ekonomické podmínky – a proto se také liší čísla mezi jednotlivými poradenskými firmami. Cushman & Wakefield navíc odlišuje standardní průmyslové prostory (7,00–7,50 EUR/m²/měsíc) od tzv. city logistics, tedy menších městských skladů pro last-mile distribuci, kde headline rent dosahuje 8,25–10,00 EUR/m²/měsíc – to je jiný produkt, ne chyba v datech.

Kolik stojí pronájem skladu v Praze?

Praha a její bezprostřední okolí jsou nejdražším průmyslovým a logistickým trhem v České republice. Cushman & Wakefield uvádí pro Q2 2026 prime headline rent na úrovni 7,50 EUR/m²/měsíc, iO Partners pro Prahu a střední Čechy 7,25 EUR/m²/měsíc. Neobsazenost v Praze a středních Čechách dosahovala podle obou zdrojů shodně přibližně 4,4 %.

Pro firmu hledající sklad proto není rozhodující desetina eura v tržním reportu, ale konkrétní podmínky dostupných projektů.

Praha-východ, nebo Praha-západ?

Ani pražský trh není homogenní. Praha-východ je přirozeně silná zejména pro firmy využívající D1, D10 a D11 a pro distribuci směrem na Moravu a východ ČR. Praha-západ nabízí výhodné napojení na D5, pražský okruh, letiště a logistické trasy do Německa.

Výběr by proto neměl být založen pouze na ceně za m². Rozdíl několika desítek eurocentů na nájemném může být výrazně menší než rozdíl v dopravních nákladech, dostupnosti zaměstnanců nebo vzdálenosti od zákazníků. (Podrobné srovnání připravíme v samostatném článku Praha-východ vs. Praha-západ: logistika a výroba – až bude publikovaný, prolinkujeme sem.)

Kolik stojí sklad v Brně?

Brno patří společně s Prahou k nejdražším průmyslovým lokalitám v ČR. iO Partners uvádí pro Q2 2026 prime nájemné přibližně 7,00 EUR/m²/měsíc, Cushman & Wakefield 6,50 EUR/m²/měsíc. Klíčová je ale dostupnost prostor – neobsazenost v Brně dosahovala podle iO Partners jen 1,7 %, zdaleka nejméně ze sledovaných regionů.

Pro nájemce to znamená, že při specifických požadavcích – například na větší plochu, vysoký elektrický příkon nebo výrobní využití – může být výběr výrazně omezenější než v regionech s vyšší neobsazeností.

Kolik stojí sklad v Plzni a na D5?

Plzeňský region je jedním z nejvýznamnějších výrobních a logistických trhů v ČR, zejména díky koridoru D5 mezi Prahou a Německem. Podle iO Partners dosahovalo prime nájemné ve Q2 2026 přibližně 5,75 EUR/m²/měsíc, což představuje meziroční pokles o 12 %. Neobsazenost dosáhla přibližně 8,3 %.

Vyšší dostupnost může vytvářet lepší vyjednávací prostředí pro nájemce. Vedle samotné Plzně je vhodné porovnávat také další lokality podél D5 – například Nýřany, Přehýšov, Stříbro, Bor nebo Tachovsko. (Mikro-lokalitní srovnání těchto lokalit připravíme v samostatném článku.) Pro výrobní společnosti může být rozdíl v dostupnosti pracovní síly, příkonu elektrické energie nebo možnosti expanze podstatně důležitější než samotná výše základního nájemného.

Kolik stojí sklad v Ostravě?

Prime nájemné v Ostravě se podle iO Partners ve Q2 2026 pohybovalo kolem 6,00 EUR/m²/měsíc. Neobsazenost zde ale dosahovala přibližně 15,6 %, výrazně více než v Praze nebo Brně.

Vyšší nabídka může pro některé nájemce znamenat širší výběr existujících prostor a silnější pozici při obchodním jednání. U konkrétní nemovitosti však stále rozhoduje její technický standard, poloha, velikost jednotky a schopnost budovy splnit požadavky daného provozu.

Kolik tedy skutečně zaplatíte za sklad?

Základní nájemné je pouze jednou částí nákladů. Typická struktura vypadá následovně:

Položka	Jak se obvykle účtuje
Base rent	EUR/m²/měsíc
Service charge	EUR/m²/měsíc
Energie	podle skutečné spotřeby / záloh
Kanceláře	EUR/m²/měsíc
Mezanin / technické plochy	dle nabídky
Parkovací místa	za místo/měsíc nebo v rámci nabídky
Fit-out / ASTI	jednorázově nebo amortizováno do nájemného
Indexace	zpravidla každoročně podle smlouvy

Proto není vhodné porovnávat dvě nabídky pouze podle headline rent. (Podrobný rozpad těchto nákladů a vyjednávací postup přinese navazující článek Skutečné náklady na pronájem průmyslové haly – tento článek slouží jako rychlý cenový přehled, navazující jako hloubkový kalkulační model; až vyjde, prolinkujeme oba texty.)

Příklad: sklad o velikosti 5 000 m²

Při základním nájemném 6,50 EUR/m²/měsíc činí samotný roční base rent:

5 000 × 6,50 × 12 = 390 000 EUR ročně

Za pět let tedy nominálně 1 950 000 EUR – ještě před započtením indexace, service charge, energií a dalších nákladů.

Rozdíl pouhých 0,25 EUR/m²/měsíc představuje u 5 000 m² 15 000 EUR ročně, za desetiletou dobu nájmu 150 000 EUR před indexací.

Proto má smysl komerční podmínky vyjednávat i tehdy, když rozdíly v nabídkách na první pohled vypadají malé.

Headline rent není totéž jako effective rent

To je při porovnávání nabídek zásadní. Pronajímatel může nabídnout například rent-free period, příspěvek na fit-out, technologické úpravy na své náklady, ASTI, zvýhodněné nájemné v úvodním období nebo jinou pobídku.

Modelově: headline rent 6,50 EUR/m²/měsíc, ale nájemce dostane několik měsíců rent-free nebo významný příspěvek na úpravy. Ekonomická hodnota nájmu za celé období proto může být nižší, než naznačuje samotných 6,50 EUR.

Při porovnání více budov doporučujeme počítat celkové occupancy costs za celé období nájmu, nikoli pouze porovnávat headline rent.

Agent’s Note – Rapak&Co.
U větších pronájmů může být rozdíl mezi headline rent a skutečnou ekonomickou cenou nájmu významný. Dvě nabídky se stejným základním nájemným mohou mít po započtení rent-free, příspěvků na fit-out, ASTI, indexace a dalších podmínek výrazně odlišnou celkovou hodnotu. Proto při zastupování nájemce porovnáváme celé ekonomické podmínky nájmu, ne pouze cenu za metr čtverečný.

Proč se ceny mezi regiony tolik liší – a co čekat v roce 2027

Hlavními faktory jsou nabídka a poptávka, dostupnost pozemků, infrastruktura a množství existujících prostor. Ve Q2 2026 činila celková neobsazenost moderních průmyslových prostor v ČR přibližně 5,5 % (Cushman & Wakefield), tedy asi 751 000 m² okamžitě dostupných prostor. Celkový stock dosáhl přibližně 13,73 milionu m² a dalších přibližně 1,15 milionu m² bylo ve výstavbě.

Trh se tedy oproti období extrémně nízké neobsazenosti postupně posunul k většímu výběru pro nájemce. Situace je ale regionálně velmi rozdílná – Brno s neobsazeností kolem 1,7 % je zcela jiným trhem než Ostravsko s hodnotou přes 15 %.

Výhled na 2027: Tempo nové výstavby zpomaluje – dodávky nových prostor ve Q2 2026 meziročně klesly zhruba o pětinu a spekulativní podíl rozestavěných projektů se snížil z 36 % na 26 % (Cushman & Wakefield). Pokud tento trend bude pokračovat, nabídka nových spekulativních hal se bude v roce 2027 dále zužovat, zatímco poptávka výrobních firem, které ve Q2 2026 podle Cushman & Wakefield tvořily 42 % veškeré leasingové aktivity, zůstává silná. To může v některých regionech (zejména Brno) tlačit neobsazenost dál dolů. Aktuální vývoj po jednotlivých kvartálech budeme sledovat v pravidelných Market Updates na tomto webu.

Je rok 2026/2027 vhodná doba pro hledání nového skladu?

Z pohledu dostupnosti je situace pro nájemce příznivější než v období extrémně nízké industrial vacancy. Ve Q2 2026 dosáhla celková vacancy přibližně 5,5 % a na trhu bylo přibližně 751 000 m² okamžitě dostupných prostor, dalších 1,15 milionu m² bylo ve výstavbě.

To ale neznamená, že je vhodná hala automaticky dostupná. Firma požadující například 10 000 m², konkrétní lokalitu, vysoký elektrický příkon, možnost výroby, jeřáb, specifické požární zatížení, nadstandardní počet docků nebo krátký termín nastěhování může mít stále relativně omezený výběr.

Výrobní společnosti jsou navíc jednou z nejaktivnějších skupin nájemců – ve Q2 2026 představovaly podle Cushman & Wakefield přibližně 42 % leasingové aktivity (CBRE uvádí téměř polovinu nové poptávky).

Jak získat nejlepší podmínky pronájmu?

Největší vyjednávací prostor zpravidla vzniká tehdy, když firma nezačne jednat pouze o jedné budově. Efektivní postup:

přesně definovat technické a provozní požadavky,
identifikovat relevantní existující i připravované projekty,
vytvořit shortlist několika alternativ,
vyžádat porovnatelné indikativní nabídky,
porovnat celkové náklady za celé období nájmu,
vyjednat komerční podmínky paralelně s více pronajímateli,
teprve následně vybrat preferovanou variantu.

U výrobních prostor doporučujeme začít s hledáním výrazně dříve než u standardního skladu. Požadavky na příkon, technologie, stavební úpravy nebo povolovací proces mohou zásadně omezit počet vhodných budov.

Časté otázky

Kolik stojí 1 m² skladu měsíčně? U prime moderních skladových prostor se ve Q2 2026 pohybovalo headline nájemné v hlavních českých regionech přibližně mezi 5,75 a 7,50 EUR/m²/měsíc. Konkrétní cena závisí na lokalitě, velikosti, standardu budovy a obchodních podmínkách.

Kde jsou sklady v České republice nejdražší? Nejvyšší prime headline rents vykazuje Praha a její okolí, přibližně 7,25–7,50 EUR/m²/měsíc podle použitého zdroje a metodiky.

Je levnější Plzeň, nebo Praha? Ano. Prime rent v Plzni činil podle iO Partners ve Q2 2026 přibližně 5,75 EUR/m²/měsíc, zatímco Praha a střední Čechy dosahovaly přibližně 7,25 EUR/m²/měsíc.

Platí se kromě nájemného ještě další poplatky? Ano, typicky jde zejména o service charge, energie a další provozní náklady. Podle konkrétní transakce mohou vzniknout také náklady na fit-out nebo technologické úpravy.

Dá se nájemné vyjednávat? Ano. Vyjednávat lze nejen samotné nájemné, ale také rent-free period, příspěvek na fit-out, technické úpravy, délku nájmu, break option, bankovní garanci a další obchodní podmínky.

Jak dlouho před stěhováním začít hledat sklad? U standardního skladu je vhodné začít s dostatečným předstihem; u větších nebo technicky náročných provozů může být potřeba řešit nové prostory i více než rok před plánovaným zahájením provozu. U BTS projektu je horizont zpravidla ještě delší.

Hledáte sklad nebo výrobní halu?

Hledáte nové skladové nebo výrobní prostory v České republice? Rapak&Co. může prověřit relevantní možnosti na trhu, porovnat jednotlivé lokality a nabídky a zastupovat vás při jednání s pronajímateli.

Při porovnání se nezaměřujeme pouze na cenu za m², ale také na technickou vhodnost budovy, lokalitu, dostupnost pracovní síly, budoucí expanzi a celkové ekonomické podmínky nájmu.

→ Prohlédnout aktuálně dostupné skladové a výrobní prostory

→ Zadat poptávku po skladu nebo výrobní hale

O autorovi

Článek připravil Daniel Rapák, zakladatel Rapak&Co. s.r.o. Před založením vlastní poradenské praxe působil mimo jiné v Knight Frank a P3 Parks. Rapak&Co. zastupuje nájemce při hledání a pronájmu skladových a výrobních prostor, prodeji komerčních pozemků a logistickém poradenství v České republice – mezi klienty patří například Hyundai Steel, Zásilkovna (Packeta Group), Baby Direkt nebo Euro Pool System.

Zdroje a metodika

Článek používá nejnovější dostupná veřejná tržní data za Q2 2026:

Jednotlivé poradenské společnosti používají rozdílné definice prime rent, geografického submarketu i sledovaného typu budovy – proto se čísla u stejného ukazatele mírně liší. Například národní neobsazenost: 5,5 % podle Cushman & Wakefield oproti 5,47 % podle CBRE; podíl výrobních firem na leasingové aktivitě: 42 % podle Cushman & Wakefield oproti „téměř polovině“ podle CBRE. Tam, kde se zdroje liší, je uveden konkrétní zdroj nebo rozpětí.

Ceny Czech-Warehouses nejsou v článku použity jako veřejný datový zdroj.

Poslední aktualizace dat: září 2026.

Kolik stojí pronájem skladu v České republice? Ceny skladových prostor 2026/2027